Vous détenez un bien à l’étranger ? Préparez votre calculatrice !

La Belgique a été condamnée en novembre 2020 pour sa manière d’imposer les biens détenus à l’étranger. Concrètement, il y avait une différence significative dans le traitement fiscal entre un bien détenu en Belgique et un bien détenu à l’étranger.

Pour un bien situé en Belgique, loué à titre privé ou non loué, le principe d’imposition était basé sur le revenu cadastral majoré de 40%. Ce revenu était issu d’une indexation d’un revenu de départ calculé en 1975. Si le bien était loué à des fins professionnels, le fisc reprenait alors le loyer réel.

Pour les biens situés à l’étranger, il fallait faire une distinction entre le bien loué et le bien non loué.    Si le bien était loué, la base était le revenu locatif réel diminué des taxes payées dans le pays visé. S’il n’était pas loué, on appliquait alors un revenu moyen locatif en fonction du pays dans lequel le bien était situé auquel on retirait les taxes payées. Dans les 2 cas, on déduisait une charge forfaitaire de 40% pour entretien et réparation.

Dans le cadre de la nouvelle loi, on applique dorénavant un revenu cadastral. Le calcul sera aussi basé sur la valeur du bien en 1975. Cependant, étant donné qu’il n’y a pas de valeur de référence, le législateur a prévu une méthodologie de calcul pour reconstituer ce revenu cadastral. Le principe est de partir de la valeur actuelle à laquelle il sera appliqué un facteur de correction indexé et un taux de capitalisation de 5,30%. La valeur reprise peut être celle d’une expertise récente, la valeur vénale du bien ou celle d’achat, ou enfin celle de la déclaration de succession ou donation. Dans ces derniers cas, il faudra utiliser le facteur de correction de l’année des opérations.

Prenons deux exemples :

• Vous avez fait l’acquisition d’un bien à l’étranger pour 500.000 € (valeur achat) en 2020.  Le facteur de correction est alors de 15,036.  Le revenu cadastral à déclarer sera : (500.000/15,036)X5,3% = 1.762,44€.
• Vous avez hérité en 2011 d’un bien à l’étranger dont la déclaration de succession reprend une valeur de 250.000 €. Dans ce cas, le facteur de correction serait de 13,124.  Le revenu cadastral à déclarer sera : (250.000/13,124)x5,4% = 1.009,60€

Au niveau de l’impôt des biens à l’étranger, la base imposable devient le revenu cadastral indexé et majoré de 40%.  Il ne sera plus possible de déduire la charge forfaitaire pour entretien et réparation.  Par contre dès que nous sommes dans le cas d’un bien loué à une personne morale ou une personne physique qui exerce une activité professionnelle, la règle ne change pas, elle reste basée sur le loyer réel et la charge forfaitaire de 40% est déductible.

Si le bien est situé dans un pays avec lequel la Belgique a conclu une convention préventive de double imposition, ces revenus seront exonérés sous réserve de progressivité. Ils sont ajoutés aux autres revenus imposables ce qui augmente le taux d’imposition. L’impôt sur cette partie de revenu est ensuite déduit.

S’il n’y a pas de convention, le revenu immobilier du bien est imposé au taux marginal.

Enfin, les intérêts d’un emprunt contracté en vue de conserver ou acquérir un bien belge ou étranger sont déductibles des revenus immobiliers et peuvent annuler ces revenus.

Et maintenant …

L’administration Mesures et Evaluations (anciennement Cadastre) va établir en 2021 un relevé des contribuables détenant des biens à l’étranger. Il faudra fournir une brève description du bien, sa situation (adresse) et sa valeur vénale ou valeur calculée, comme décrit ci-dessus, l’année d’acquisition. Le fisc notifiera alors le revenu cadastral établi. Vous aurez 2 mois pour éventuellement contester ce montant.